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6·19 대책에도 서울 분양시장 활황…고공행진 분양가
선명수 기자 [email protected]
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분양가 고공행진… 한 달 새 수천만원 ‘껑충’
7월 5일 전 주택형이 1순위 마감된 서울 용산구의 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’. 용산국제빌딩 4구역을 재개발한 주상복합 아파트로, 3.3㎡당 평균 분양가가 3630만원에 달한다. 조망이 좋은 일부 평형은 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘겼다. 부지 자체가 ‘서울의 마지막 노른자위’라고 불리며 개발호재가 집중된 지역이지만, 입주를 막 시작했거나 앞둔 지근거리의 다른 주상복합 아파트와 비교해보면 상당히 높은 가격대다. 오는 8월 입주를 앞둔 인근 ‘용산 푸르지오 써밋’의 137㎡ 주택이 지난 6월 14억8940만원에 거래됐는데, ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 135㎡ 분양가(최고 23억3100만원)와 비교하면 8억원 가까이 차이가 난다. 같은 달 거래된 이 지역의 최고가 아파트 중 한 곳인 ‘용산 센트레빌 아스테리움’과 비교해 봐도 비슷한 평형이지만 분양가가 4억원 가까이 비쌌다.
불과 한 달 남짓 사이에 엇비슷한 지역의 분양가가 수천만원씩 뛰는 경우도 있다. 지난 6월 말 분양한 서울 강동구 ‘고덕 센트럴 푸르지오’의 3.3㎡당 평균 분양가는 2650만원으로, 인근에서 분양한 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’(2219만원)보다 400만원 이상 비쌌다. 전용 59㎡ 기준으로는 각각 6억6200만원과 6억2200만원으로 4000만원 정도 차이가 났다.
건설사들은 이 같은 분양가 상승의 이유로 입지 및 시세 상승, 설비 고급화 등을 꼽지만 공공택지에 한해 12개 항목만 공개되는 현행 분양원가 공개제에서 소비자들에게 분양가 책정은 ‘깜깜이’와 다름없다. 여기에 서울 강남권 등 일부 지역의 분양가가 3.3㎡당 4000만원이 넘어서는 등 초고분양가 논란이 이어지고 있지만, 정부의 규제책에도 분양시장의 활황세가 계속되자 건설사들이 ‘물 들어올 때 노 젓기’ 식으로 다시 분양가를 끌어올리고 있다. 2015년 4월 민간택지에 한해 폐지된 분양가 상한제를 부활해야 한다는 목소리도 높지만 정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가가 지나치게 높은 곳의 분양 보증을 거부하는 방식으로 분양가를 우회적으로 관리하는 방식을 고수하고 있다.
분양가 책정, 소비자들에게는 ‘깜깜이’
이런 상황에서 정부의 대출규제 시행에 ‘중도금 무이자’를 미끼로 내걸고 분양에 나서는 단지도 늘고 있다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 정부의 대출규제 발표 이후인 지난 6월 30일 견본주택을 열고 분양을 시작한 전국의 14개 단지(임대 제외) 중 10곳이 중도금 무이자 혜택을 제공했다. 중도금 무이자는 전체 분양가의 60%에 달하는 중도금에 대한 대출이자를 계약자 대신 건설사가 부담하는 방식으로, 분양가의 10~20%인 계약금만 있으면 입주 때까지 자금부담이 없다는 점에서 이자 후불제보다도 강도 높은 유인책이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울과 같은 청약 조정지역은 소유권 등기 때까지 전매가 불가능하기 때문에 중도금 무이자 유인이 소비자 입장에서 클 수밖에 없다”고 말했다.
그러나 건설사들이 중도금 무이자라는 미끼를 내걸며 분양가를 슬그머니 올리는 ‘꼼수’를 쓰는 경우도 더러 있어 사실상 무이자 혜택이 조삼모사라는 지적도 있다. 한 부동산전문가는 “중도금 무이자가 결국 분양가에 포함돼 있는 ‘착시효과’에 유의해야 한다”고 지적했다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산·국책사업감시팀장은 “중도금 무이자는 얼핏 봐서는 혜택이지만 주로 미분양단지에서 안 팔리는 상품을 어거지로 팔 때 쓰던 유인책”이라며 “무이자 혜택에 잘 따져보지 않고 계약을 했다가 미분양이 되거나 가격이 하락하면 그 손해를 소비자가 고스란히 떠안아야 하니 유의해야 한다”고 말했다.
주택은 보통 사람에게 생애 전체를 통틀어 가장 비싼 구매품이지만, 가격 형성 과정은 투명하지 않다. 견본주택 등 제한된 정보만으로 수억원을 쏟아부어야 하는 소비자들은 소외된 채 대형 건설사나 투기세력, 때로는 정부에 의해 가격이 결정됐고, 이 과정에서 거품이 자주 끼었다. 분양원가가 투명하게 공개되지 않는 이상 건설사가 분양가를 무리하게 올려도 이를 제재할 방법이 없다는 지적이 나오는 이유다.
현재 민간택지에 분양하는 아파트에는 분양원가 공개제도가 적용되지 않는다. 공공택지에서 공급하는 아파트도 주택법이 정한 분양가 원가공개 항목은 12개에 그치는 등 형식적인 수준이다. 최근 ‘문재인 정부가 꼭 해야 할 5대 부동산 개혁과제’를 제시한 경실련은 거품 낀 분양시장 개혁을 위한 방편으로 ‘주택 후분양제’와 ‘61개 항목에 대한 분양원가 공개’를 제시했다. 현행 선분양제에서 고분양가의 아파트가 주변 집값까지 함께 끌어올리고, 건설사가 원가를 부풀려 이익을 축소 신고해도 이를 제재하기 어렵다는 것이다. 김성달 팀장은 “새 정부가 말로만 투기를 잡겠다고 할 것이 아니라 시장에 강한 시그널을 줘야 한다”면서 “공공아파트에 대한 분양원가 공개와 후분양제는 정부 의지만 있다면 관련법 개정 없이 국토교통부 장관이 즉각 시행할 수 있는 만큼 공공부터 시작해 민간으로 이를 확장해야 한다”고 말했다.
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